潘石屹的前门教训

2007年3月17日，潘石屹私人控股的红石实业公司与北京市崇文区***、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议，注资1.441亿元购入天街公司49%的股份(后转让给潘私人持有的丹石公司)。红石负责前门所有的投资资金，同时拥有天街公司已取得的前门33块地块上的所有商业权益，另有11块土地将通过招拍挂取得，其总建筑面积将近36万平方米。根据SOHO中国2007年10月7日的上市公告，SOHO中国与北京天街已经签署协议，有权通过收购北京丹石，获取北京天街49%的股权。

若要拿到全部土地证，潘石屹需要支付52亿的地价款。不过潘向《环球企业家》透露，天街公司原有的22亿银行债务，只要是SOHO开发，银行可给予展期。这样，潘石屹仅需支付不到30亿的地价款。但要完成整个项目，SOHO中国要拿出的真金白银将超过百亿元。在上市前，潘石屹接受本刊采访时认为，正是这个天量的数字，使他没有遭遇任何竞争对手。

彼时潘石屹刚刚决定第二次冲刺香港上市不久。前门这种**稀有的土地储备，无疑是赢得资本市场青睐的关键筹码。不过，潘石屹或许忽略了一些关键问题。一位曾试图参与前门改造的房地产商对本刊表示，他们对前门项目的尽职调查显示，该项目涉及面太过复杂，远超出了一般商业开发的范畴，他们*终“知难而退”。

田耘透露，从2003年决定要启动前门改造，到方案*终确定，经历了长达4年的讨论，涉及北京市16位各方**，多达32轮的讨论。期间争议不断，有**认为前门除了鲜鱼口地区外，不涉及文物保护问题;而另一派**则坚持，整个前门地区都是文物，需要全面保护，绝不能拆掉重建，而应该实施“微循环”。

潘石屹有些揶揄地表示，前门大街的任何一个设计方案，都有人提出质疑。在反复的争论后，*终的决定看起来有些无奈：以一套1951年前门大街的老照片为标准，照片上什么样就建成什么样。彼时的前门，经历了多个朝代的更迭，中国传统建筑与西洋楼房以及风格模糊的一些建筑相邻而处，很难说是否代表了前门的传统，但这是**有据可查的方法。

2008年8月，**正式批准了前门大街的总体设计方案。此时的申报主体是天街置业董事长田耘和设计总监王世仁。在此后涉及到前门的审批时，也都是天街置业出面。

潘石屹对有关前门项目的争议也有耳闻。他曾就此事曾向崇文区有关部门询问。得到的答复是，北京市**有份会议纪要说可以开发。潘曾仔细研读这份会议纪要，但“没有看懂”。但他还是决定把握住这个难得商业良机。“我跟他们说，你们说怎么做，我们就怎么做，你们说梁不能拆，我们就不拆。”

事实上，由于有关方面定于北京**会前完成前门大街的改造工程，早在2007年底，一切都未有定论时，SOHO就已进场了。

一位曾参与*后方案研讨的**透露，前门*后定的基调就是修修补补可以，不能用“开发”这个词，更不能提“商业”。彼时的分工是，天街负责实施**的意图。SOHO负责投资、商业定位和协调。从实际操作看，主体百分之百是SOHO，但没有“开发”的名分。