止跌企稳 房价仍将盘整

　　在房地产市场整体出现调整的背景下，南昌楼市也没有例外。房产商加大优惠幅度，乃至直接降价，使得南昌房价同比增幅回落，甚至下跌。对于去年南昌房地产形势，同致地产研究员汪维进行了解读。

　　解读

　　去年南昌房价涨2.3% 涨幅回落

　　从国家***每月发布全国70个大中城市的房价数据看，南昌新建商住房价同比涨幅由年初的两位数增长，随后逐月回落，到9月份出现了下跌，二手房走势与新房基本相似，只是幅度偏小。那一年累计下来南昌房价是涨还是跌?依据房价指数的计算方式，年度涨幅为月度同比涨幅的平均数。以此方式计算，去年南昌房价累计涨了2.3%，较2013年7.6%的涨幅明显回落，但仍保持上涨。另外，二手住宅价全年涨1.7%。数据表明，从年度走势看，南昌房价依旧保持上升的趋势，但涨幅在收窄。

　　新建商住房成交量猛增 难掩水分

　　在楼市过于低迷的时候，南昌放开了住房限购政策，上调区域普通商品房价标准，给予购房者税收上的优惠。公积金政策也放松。随着央行降息，对楼市起到了更强的刺激作用。

　　尤其是7月中旬局部放开限购，到8月中旬全面放开限购，拉动南昌新建商住房成交量回升，月交易新建商住房突破3000套，到9月超过4000套，11月高达5100余套。来自南昌房地产信息网的网签数据，去年南昌新建商住房成交量达4.89万套，比2013年多出1.08万套。

　　在楼市的调整年，南昌新建商住房成交量为何还高于2013年?汪维分析，单从成交数据看，是有些矛盾。从推盘量上看，2013年达650万平方米左右，而去年约550万平方米，显示出2013年楼市的景气度较高。之所以去年出现楼市成交的放大，有政策干预因素。2013年由于房价上涨过快，当年又提出了房价上涨控制在居民人均可支配收入年度增幅以内。对此，部分高价楼盘年前成交的，推到去年1月网签，使得该月新建商住房成交量过万套。而到下半年，不少单位“福利房”、内销房、团购房入市，这些房的价格低于市场，在拉高销量的同时，也拉低了房子均价。因此，去年南昌楼市高成交有水分，难掩调整的实际现状。

　　房价逐渐止跌企稳 仍将盘整

　　“从去年末以来，楼盘优惠幅度在减小，部分提高了价格。新建商住房价格同比跌幅在扩大，但环比跌幅则在收窄，表明房价在止跌企稳。”汪维认为，南昌新建商品房目前库存约380万平方米，需要7个月左右的时间去消化，处在健康合理的范围，没达到饱和状态。而在部分一线城市，去库存要15个月以上，基本饱和，房价跌幅相对较大。

　　汪维表示，南昌楼市的调整，更多的是受经济下行压力影响，购房者出手不坚决。更重要的因素是，以经济水平、房价与中部省城比，南昌房价偏高。当市场供需双方达到一致，楼市自然就会企稳回升。

　　“未来2～3年仍是房地产行业的盘整期，在市场环境仍存下行压力的背景下，三四线城市房地产面临重新洗牌的风险，长期存在供求矛盾的一线及部分**二线城市，将吸引大量房地产开发企业进入，但短期内仍然难以实现供需平衡，还需要借助于差别化信贷、公积金及财税政策等相关措施调控住房需求。未来房地产市场将进入市场需求为主，行政调控为辅的新状态，并且是以市场平稳发展为前提，房地产市场进入‘白银时代’。”汪维分析，经过市场的调整，楼市**“野蛮”增长的**时代;很难再现拿块地建房就坐地收*、买到就*到的景象。房地产将逐渐进入更加专业的市场，注重个性，满足多元化需求。